張玲說法|住宅以套內面積交易，公攤面積會消失？那房價契稅呢?
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住宅建筑以套內使用面積進行交易對總房價并無影響
深圳新聞網2019年2月27日訊（記者 張玲）近日住建部辦公廳發布《城鄉給水工程項目規范》等38項住房和城鄉建設領域工程規范征求意見稿，其中《住宅項目規范（征求意見稿）》中提到”住宅建筑應以套內使用面積進行交易“，一經公布便引起廣泛討論，有人認為公攤面積就此消失，也有專業人員指出這只是說法不同而已，并不影響住房的面積公攤。
記者注意到，還有人關心，交易方式強調以套內使用面積進行，是否會影響到房地產的計價方式以及契稅……房價是否會受此影響漲或跌。哎呀，這可真是讓有房者和準備買房者睡不著覺吶。
為了讓各位睡個安穩覺，我們請來深圳三位資深房產律師做一次詳細的分析，他們分別是顏宇丹律師，劉亞娟律師和張茂榮律師。
【關于交易方式和計價方式】
以套內使用面積進行交易≠按套內面積計價
顏宇丹律師指出，這份《住宅項目規范（征求意見稿）》主要是設計規范文件，銷售商品房的計價方式不在這份文件的規定范圍之內。目前商品房計價的規定在《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號，2001年），第十八條規定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。”該規定并未失效。
顏宇丹律師注意到，《住宅項目規范（征求意見稿）》的表述“以套內使用面積進行交易”，不等同于“住房按套內面積計價”。她告訴記者，目前商品房銷售合同上要求必須標明套內使用面積，即也是按套內使用面積交易的，但商品房基本上是以建筑面積來“計價”。
“即使今后政府出臺商品房按套內使用面積計價的政策，一般新政實施都有節點，也會規定具體實施細則和新舊銜接的問題，不會影響之前已按建筑面積計價和計算契稅的交易，因為買賣合同已經履行完畢。”
【關于建筑面積和套內建筑面積】
公攤面積計算和房屋總價不受影響
劉亞娟律師告訴記者，翻一下法律法規就發現，法律法規中出現了建筑面積和套內建筑面積混用的現象，比如2005年的《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》中第六條有這么一句話”對于以套內面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準“。
2013年起深圳的普通住宅標準變成以建筑面積和套內建筑面積兩個標準計算，目前的商品房預售合同范本也是以總價和套內建筑面積計算。如果說以套內建筑面積和以建筑面積交易沒有區別的話，可能沒法解釋為什么有這種從建筑面積向套內建筑面積演變的傾向。
“從專業的角度看，不管使用套內建筑面積還是使用建筑面積計價，并不影響公攤面積的計算和房屋總價，目前深圳的商品房預售合同中關于面積誤差的約定也是以套內建筑面積計算的，所以就深圳購房者而言短時間內可能沒有什么變化”，劉亞娟律師說，以套內建筑面積甚至套內使用面積計算，體現了一種以消費者為中心的發展方向，開發商的交付標準越來越讓購房者看得見了，畢竟套內建筑面積和大小的關系是看得見的，容積率和小區院子大小的關系也看得見的。“對消費者而言，這比擺出一堆數據和權威測繪機構更來得放心，借用互聯網用語，這個政策實際上是用戶導向的，增強房地產交易中的用戶體驗。”
劉亞娟律師提到，經過多年的房地產市場繁榮，仍然有不少購房者權利受到侵害，由于法律存在漏洞無法維權。如今房產市場發展已經成熟，也該到了傾向于保護購房者的時候了，她說，“期待更進一步的政策出臺（比如現房銷售等），讓購房者看到的即是買到的。”