備受關注的

深圳市深化住房制度改革

取得重要進展

4月29日

深圳市住房和建設局、深圳市司法局

在其官網發布三份文件

《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》（征求意見稿）

《深圳市安居型商品房建設和管理辦法》（征求意見稿）

《深圳市人才住房建設和管理辦法》（征求意見稿）

向社會各界公開征求意見

小編第一時間

對這三份文件進行梳理

三個政府規章是深化住房制度改革配套文件

市住建局相關負責人介紹，2018年8月，市政府出臺了《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》（以下簡稱“主文件”）。新時代，深圳市將針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，努力實現全體市民住有所居。“主文件”提出深圳市將在2035年前新增建設籌集170萬套住房，其中：市場商品住房70萬套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100萬套，占60%左右。

該負責人表示，本次公開征求意見的三個政府規章是“主文件”的配套文件，分別為《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理辦法》《深圳市人才住房建設和管理辦法》（以下分別簡稱《公租房辦法》《安居型商品房辦法》和《人才住房辦法》）。出臺三個政府規章主要出于以下目的：

——貫徹落實住房制度改革“主文件”。深化住房制度改革是一項系統工程，深圳市委市政府此次改革的總體部署，是計劃通過構建“1+3+N”的政策體系，統籌好宏觀、中觀、微觀，分層次、分步驟布局改革線路。其中：“1”是指2018年8月出臺的“主文件”，是本次深化住房制度改革的綱領性文件，處于整個體系的“塔尖”；“3”是指本次征求意見的三個政府規章，是對“主文件”基本原則和指導意見的法制化，既起到落實作用，也為下一層級規范性文件提供了立法指引，是承上啟下的“關鍵節點”；接下來要做的“N”是指與三個政府規章配套的實施細則及技術規范，將提供具體的操作細節與執行標準，是整個體系的“塔基”。

——實現改革成果的法治化。凡屬重大改革都要于法有據。去年通過公開、民主程序制定的“主文件”，凝聚了市民對住有所居的期望，在最大程度上達成社會共識。此次出臺三個政府規章，是為了讓各項改革措施沿著法治的軌道推進，以法律形式固化改革成果。

——保障三種住房政策的操作性。三個政府規章對公租房、安居型商品房、人才住房的建設籌集、分配及管理等各個環節，設定可操作的規則。通過三個規章的具體制度安排，政府主要按照規章依法做好三種住房的建設、分配、管理和服務工作；廣大市民依照規章通過公開透明的方式申請、使用三種住房；社會各界及廣大媒體依法行使社會監督的權利，促進政府規范管理、提升服務，同時協助政府查處違法違規行為。

——促進房地產市場平穩健康發展。出臺三個政府規章是構建房地產長效機制的重要舉措，通過完善住房供應和保障體系，大規模增加公租房、安居型商品房和人才住房等各種住房的供應，有利于實現穩地價、穩房價、穩預期的目標，防范房地產市場風險，促進房地產市場平穩健康發展。

加大供給力爭逐步實現供需平衡

“主文件”提出深圳市將在2035年前新增建設籌集公租房、安居型商品房和人才住房不少于100萬套，分近期、中期、遠期施行。為實現這一目標，三個政府規章將在住房建設籌集方面突出以下內容：

一是多主體供給、多渠道保障。多主體包括市區政府、人才住房專營機構、房地產企業等八大主體；多渠道包括新供應用地、棚改、工改保、城市更新配建、地鐵上蓋建設等15種渠道。

二是加大供給，努力實現供需平衡。2016年以來，我市加大了三種住房建設籌集力度。由于項目從開工建設到竣工交付需要一定周期，所以短時間內未形成大規模供應。目前，安居型商品房供應較少，但全市正在努力突破土地瓶頸，提高安居型商品房用地比例，預計在2021年之后可形成有效供應，逐步實現供需平衡。

三是努力提升住房品質，實現從住有所居到住有宜居的轉變。大力推廣裝配式和綠色建筑，打造設計優良、質量可靠、綠色宜居的安居工程，如將建成國家級安居工程示范項目的光明長圳項目；堅持教育、醫療、交通、文體等公共配套設施同步規劃、同步建設、同步交付；大力推進綠色物業和智慧社區建設，構建管理有序、和諧美麗的幸福家園。

公交司機、環衛工人和先進制造業職工可申請公租房，不限戶籍

《公租房辦法》規定

兩種住房申請須符合收入財產限額要求

市住建局相關負責人介紹說，設定收入財產限額是住房保障制度的重要組成部分，是國內外的普遍做法，也是實現住房保障精準化的必要措施。

《公租房辦法》《安居型商品房辦法》分別規定公租房和安居型商品房的申請家庭須符合收入財產限額要求。

收入財產限額的具體標準由市發改部門另行制定、公布，并實施動態調整。

收入財產的認定核對工作由市民政部門負責，在申請家庭誠信申報的基礎上，通過政務信息共享和大數據核查等手段，努力實現收入財產核對工作的準確高效。

安居型商品房和人才住房實行按批次分配

據悉，公租房采取輪候分配和定向配租相結合的方式，安居型商品房和人才住房實行按批次分配。

對于已在輪候庫的公租房申請家庭和安居型商品房申請家庭，可繼續采用輪候分配方式。

同時，為充分體現對特殊困難群體的照顧，在安居型商品房的分配過程中，撫恤定補優撫對象、殘疾人家庭等可享受增加抽簽次數、配置兩個搖號號碼、適當加分等優先政策。

安居型商品房和人才住房實行封閉流轉

《安居型商品房辦法》及《人才住房辦法》分別對出售的安居型商品房和人才住房封閉流轉的情形、流轉價格、取得完全產權的條件、應繳增值收益計算規則等作出了具體規定。

比如：

出售的安居型商品房和人才住房在一定年限內封閉，不得上市流轉；

因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由原產權單位或主管部門按規定回購；

自簽訂買賣合同之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年的，經批準并向政府繳納增值收益后，可以取得所購住房的完全產權，同時將應繳增值收益與在深服務年限掛鉤。

對違法違規行為實行聯合懲戒

為了提高住房資源的使用效率，確保住房保障公平公正，三個政府規章明確了一系列后續監管措施：

一是完善執法監督措施，采用信息化等科技手段加強租售后監管；

二是明確用人單位、申請家庭、房地產經紀機構以及企事業單位的法律責任；

三是建立信用管理機制，有關當事人存在違反法律法規及規章行為的，除依法進行處罰外，還將其納入不良行為記錄，依法實行聯合懲戒。

設置一定期限的政策實施過渡期

《公租房辦法》《安居型商品房辦法》均設置了一定期限的政策實施過渡期，即新辦法頒布后一定期限內，符合條件的申請人可繼續依照原有規定提出輪候申請，或者已取得受理回執的，經審核合格可以進入輪候庫，繼續適用原辦法。

新辦法施行后申請人提出申請的，將按新政策執行。

人才住房作為新的住房類型，不涉及新舊政策銜接問題。

征求意見時間將持續一個月

此次“三個政府規章”的征求意見時間將持續一個月，從4月29日起至5月28日18：00前，有關單位和個人均可通過以下方式進行意見反饋。相關主管部門將充分吸收社會各界的意見和建議，進一步修改完善三個政府規章并爭取盡快發布實施。

1.通過深圳市住房和建設局門戶網站（http://zjj.sz.gov.cn）“互動交流-民意征集-征集主題”或者深圳市司法局門戶網站（http://sf.sz.gov.cn）“互動交流-民意征集-當前征集”欄目在線提交意見。

2.通過信函方式將意見寄至：深圳市福田區振華路8號設計大廈919室市住房建設局住房改革與發展處（郵編：518031），或者深圳市福田區市民中心西C5080室市司法局立法和規范性文件審查二處（郵編：518035），并請在信封上注明“立法征求意見”字樣。

18個問題幫你解讀3個《辦法》

1.公共租賃住房保障對象有哪些？

為貫徹落實國家有關政策及我市住房制度改革精神，《公租房辦法》將公共租賃住房保障對象明確為符合收入財產限額標準等規定條件的戶籍中等偏下及低收入住房困難居民,和為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體，將人才等其他群體剝離出公共租賃住房保障范圍，實現公共租賃住房保障對象精準化。

2.公共租賃住房如何申請？有哪些條件？

一是戶籍中等偏下及低收入住房困難居民繼續通過輪候方式申請公共租賃住房，向區主管部門提出申請。根據《深圳市保障性住房條例》等有關要求，申請條件設置了收入財產限額，并對申請人及共同申請人在社保、戶籍或居住證等方面進行了適當調整。

二是用人單位向區主管部門提出申請，區主管部門確定用人單位具體配租房源后，再由用人單位安排給符合條件的本單位職工入住，職工入住條件放寬了戶籍、社保、家庭財產限額的限制。

3.公共租賃住房申請如何輪候排序？

申請人在全市及戶籍所在區的公共租賃住房輪候排序依照受理回執號的先后順序確定。受理回執號按照輪候申請時間的先后順序，由信息平臺即時自動生成。

申請人戶籍跨區遷移后，在戶籍遷入區的輪候排序仍按照全市的輪候排序確定。

4.公共租賃住房租金標準如何確定？

公共租賃住房的租金水平為屆時同區域同類型市場商品住房租金（以下簡稱市場租金）的30%左右。其中，面向低保及低保邊緣家庭配租的，租金按照公共租賃住房租金的10%確定。

市主管部門負責委托專業機構定期評估市場租金。市發展改革部門會同市住房主管部門，根據本市住房困難家庭的經濟承受能力、經濟社會發展狀況、物價變動水平以及房地產市場發展狀況，對公共租賃住房的租金水平進行適時調整，并擬定全市公共租賃住房年度租金定價方案，經市人民政府批準后公布執行。

5.特困人員、低保及低保邊緣家庭、特殊群體有哪些優先保障制度？

為落實國家、省、市相關法律法規和政策規定，充分體現對特殊困難群體的照顧，《公租房辦法》在現有政策的基礎上，將優先保障對象從低保及低保邊緣家庭、撫恤定補優撫對象和殘疾人3類群體擴大到12類群體，并對不同群體制定了不同的優先保障方式：

一是特困人員、低保及低保邊緣家庭，在配租房源中予以優先配租，或者通過貨幣補貼，實現應保盡保；

二是特殊群體納入選房名單的，在同等條件下優先選房；

三是對特殊群體中的撫恤定補優撫對象及一至二級殘疾人，區主管部門可以在房源允許情況下，單獨劃出一定比例的房源優先配租，體現對該特殊群體的優先照顧。

6.新舊政策如何銜接？

《公租房辦法》發布后至施行前，將設置一個月的過渡期。過渡期內，符合條件的家庭或單身居民仍可按原輪候申請條件提出輪候申請。過渡期滿后，對新輪候申請家庭、已輪候申請及已承租家庭按以下規定執行：

一是本《公租房辦法》施行前，已經取得輪候申請受理回執的申請人由市主管部門依照原輪候申請條件進行審核，符合條件的申請人納入公共租賃住房輪候冊；

二是本《公租房辦法》施行前的在冊輪候人或者承租家庭，在本辦法施行后首次認租或者首次續租公共租賃住房的，可按照原政策規定的申請條件和租金標準執行，也可按照本辦法的相關規定執行。按照本辦法執行時，收入財產符合公共租賃住房收入財產限額的，租金按照公共租賃住房標準予以計收。收入財產超過公共租賃住房收入財產限額的，租金按照安居型商品房租金標準予以計收。首次認租或者首次續租合同期滿后仍需續租的，按照本辦法的相關規定執行；

三是本《公租房辦法》施行前，企事業單位已簽訂公共租賃住房定向配租合同的，租賃合同期限屆滿后按照人才住房政策續租。承租人屬于人才的，也可以選擇按照人才住房政策續租。

7.公共租賃住房如何退出？

根據《深圳市保障性住房條例》等有關規定，結合目前我市公共租賃住房管理工作實踐，《公租房辦法》采取分類處理的原則，將承租人家庭及用人單位退出公共租賃住房分為騰退和收回2大類。

騰退類為承租人家庭和用人單位由于客觀因素不再符合承租條件須主動退出的7種情形；

收回類為承租人家庭和用人單位存在違法違規行為須強制退出的14種情形。

8.如何加強公共租賃住房監督管理？

一是建立健全信用管理機制。實施誠信申報制度，明確公共租賃住房申請人需簽署誠信申報聲明；有關當事人有違反法律法規及《公租房辦法》的行為，除依法進行處罰外，還將其納入不良行為記錄，并會同相關部門建立聯合懲戒工作機制。

二是進一步提高監督管理的智能化和信息化水平。建立全市統一的住房信息平臺，實現公共租賃住房建設籌集、分配、租金定價等工作規范化管理，并與戶籍、婚姻、居民收入財產狀況核對和認定、房地產交易、不動產登記、社會保險、征信等信息化平臺互聯互通，信息共享。

三是明確申請（承租）家庭、用人單位以及相關企事業單位等各方主體的權責義務，尤其明確禁止房地產經紀機構及其經紀人員提供公共租賃住房出租、轉租等經紀業務。

9.對違法違規行為有哪些懲罰機制？

建立健全公共租賃住房違法違規行為的懲罰機制，促進有限公共住房資源的公平善用。

針對公共租賃住房申請、分配、租后管理等環節的違法違規行為均作出了明確的處理規定，包括駁回申請、取消資格、收回住房、沒收違法所得、罰款、依法移送等，嚴重違法違規行為還將納入不良行為記錄。例如，對于弄虛作假等不正當手段，駁回其申請，處3萬元罰款，并自駁回其申請之日起10年內不予受理其住房保障和人才安居的申請。

1.安居型商品房供應對象是誰？

安居型商品房重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍住房困難居民配租配售。

2.對特殊群體有哪些優先措施？

《安居型商品房辦法》對特殊群體的范圍和優先方式作出了進一步的完善，按照國家、省、市有關規定，《安居型商品房辦法》重新劃定特殊群體的范圍，從以下方面規定了對特殊群體的具體優先措施：

一是特殊群體作為申請人的，只需參加本市社會保險累計繳費5年以上；退役軍人的服役年限計入本市社會保險累計繳費年限。

二是租售程序中對特殊群體采取增加抽簽次數、配置兩個搖號號碼、綜合評分時給予加分等優先措施。

三是主管部門可以安排一定比例的房源面向特殊群體申請人中的撫恤定補優撫對象及一至二級殘疾人配租配售。

四是對退役軍人，計算應繳增值收益時，服役年限計入在深累計納稅申報年限，一并給予折扣。

3.如何進行封閉流轉？

《安居型商品房辦法》進一步作出了制度化安排：

首先，購房人自簽訂買賣合同之日起至取得完全產權前，可向符合條件的申請人轉讓，也可向原產權單位或者主管部門申請回購。其中，簽訂買賣合同未滿3年的，只能向原產權單位或者主管部門申請回購。

其次，規定了封閉流轉期間的回購價格和轉讓價格，具體如下：

簽訂買賣合同未滿3年，向原產權單位或者主管部門申請回購的，回購價格為原購買價格；

簽訂買賣合同3年及以上，向原產權單位或者主管部門申請回購的，回購價格為原購買價格加上按照中國人民銀行同期存款基準利率計算的利息；

簽訂買賣合同3年及以上，面向在冊輪候人或者符合《安居型商品房辦法》申請條件的對象轉讓的，轉讓價格由買賣雙方協商確定，市主管部門可以制定并提供指導價格。

此外，為進一步提高封閉流轉程序的可操作性，具體的封閉流轉辦法將另行制定，報市政府批準后實施。

4.增值收益如何計算？

《安居型商品房辦法》明確了應繳增值收益的具體計算公式，具體如下：

應繳增值收益 = 取得完全產權時該套住房市場評估價格 ×（1—原購房時基準銷售價格/原購房時市場價格—1% × 折扣系數 × 與產權單位簽訂買賣合同購買安居型商品房的申請人在深累計納稅申報年限）— 相關費用

具體折扣系數由市主管部門另行制定，報市政府批準后執行。

取得完全產權時，按照上述公式計算應繳增值收益為0或者負數時，購房人無需向政府繳納增值收益，政府也無需向購房家庭支付任何費用。

退役軍人的服役年限計入在深累計納稅申報年限。

上述計算公式將應繳增值收益與購房人在深服務年限掛鉤，有利于鼓勵購房人持續為本市作貢獻。同時，考慮到不同片區住房價格存在較大差異，為體現公平原則，在設計該公式時增設了折扣系數對應繳增值收益進行調節。

5.新舊政策如何銜接？

《安居型商品房辦法》充分考慮了新舊政策的有效銜接和平穩過渡。具體安排如下：

一是預留了過渡期，《安居型商品房辦法》頒布之日起至施行之日止，擬留有一定時間，符合條件且有意愿進入輪候冊的申請人，可以依照《深圳安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第228號）及其相關規定提出申請，審核合格的納入輪候冊。

二是《安居型商品房辦法》施行后，安居型商品房同時面向在冊輪候人和新申請人供應，為合理優先照顧在冊輪候人，《安居型商品房辦法》明確了在租售方案中確定一定比例的項目房源面向在冊輪候人分配，在冊輪候人既可以按照《深圳安居型商品房建設和管理暫行辦法》及其相關規定繼續輪候購買安居型商品房，如符合《安居型商品房辦法》規定的收入財產限額標準等申請條件，也可以按照《安居型商品房辦法》申請租購安居型商品房，租購成功的退出輪候冊。

三是設立封閉流轉機制，新申請人購買的安居型商品房適用封閉流轉機制，在冊輪候人已購買安居型商品房的，根據自身意愿，也可以選擇按照新規定進行封閉流轉。

四是在取得完全產權的規定年限上采取“老人老辦法，新人新辦法”的處理原則，依照《深圳安居型商品房建設和管理暫行辦法》及其相關規定購買的安居型商品房取得完全產權的年限適用原規定，即簽訂買賣合同10年后可以申請取得完全產權。

五是確定了應繳增值收益的計算方式和適用對象。

六是在冊輪候人信息發生變化的，應當按照《深圳安居型商品房建設和管理暫行辦法》及其相關規定處理。

1.人才認定標準是什么？

根據主文件以及《關于完善人才住房制度的若干措施》（深發〔2016〕13號）精神，明確了人才的基本定義，即：

其次，《人才住房辦法》明確了人力資源保障部門是人才認定的主管部門，并授權各區人民政府在市人力資源保障部門的指導下，可以根據自身發展需要，在執行上述基本條件的基礎上，制定差異化的人才認定政策。

2.人才住房面積標準是多少？如何定價？

人才住房的配租建筑面積標準為：

人才住房的配售建筑面積標準以不超過90平方米為主。

人才住房租售價格由市發展和改革部門會同市住房和建設部門擬定，報市人民政府批準后公布執行。人才住房的租金、售價為屆時同區域同類型市場商品住房租金、售價的60%左右。同時可以根據本市人才經濟承受能力、經濟社會發展狀況、物價變動水平以及房地產市場發展狀況，對上述標準進行適時調整。

3.人才住房可租賃多久？

考慮到出租的人才住房主要用于解決人才在深就業或者創業初期的住房困難問題，《人才住房辦法》規定面向個人配租的人才住房，最長租賃期限不得超過10年。其中，前6年按照人才住房租金標準繳交租金，后4年需要繼續租住人才住房且符合條件的，按照市場租金標準繳交租金。

為了支持符合條件的用人單位的可持續發展，對于面向用人單位定向配租的人才住房，不設租賃期限，但是人才入住定向配租人才住房的租賃期限累計最長不得超過10年。

同時，符合條件的人才在租賃期間可以申請公共租賃住房或者安居型商品房，或者向住房和建設部門申請租購人才住房，申請成功后應當退出用人單位人才住房。

4.人才住房應繳增值收益如何計算?

應繳增值收益計算規則涉及購房人的切身利益，在借鑒新加坡、香港、上海等地經驗的基礎上，《辦法》明確了應繳增值收益的計算公式，具體如下：

應繳增值收益 = 取得完全產權時該套住房市場評估價格 ×（1—原購房時基準銷售價格/原購房時市場價格 —1% × 折扣系數 × 與產權單位簽訂買賣合同購買人才住房的申請人在深累計納稅申報年限 — 相關費用

具體折扣系數由市主管部門另行制定，報市政府批準后執行。

取得完全產權時，按照上述公式計算應繳增值收益為0或者負數時，購房人無需向政府繳納增值收益,政府也無需向購房家庭支付任何費用。

退役軍人的服役年限計入在深累計納稅申報年限。

上述計算公式將應繳增值收益與購房人在深服務年限掛鉤，有利于鼓勵購房人持續為本市作貢獻。同時，考慮到不同片區住房價格存在差異，為體現公平原則，在設計該公式時增設了折扣系數對應繳增值收益進行調節。

采寫︱深圳特區報記者 竇延文

監制︱詹婉容 桂桐