張玲說法|投資舊改回遷房是否穩賺不賠？律師超詳細解答來了
以下是常見的舊改二手房糾紛，我們來看看律師根據之前相關案例整理出來的裁判規則和注意事項：
【二手房買賣合同糾紛之一：請求繼續履行合同】
裁判規則
如果是紅本二手房，買方具備購房資格的，訴請繼續履行合同，通常能夠獲得法院支持。比如說福田某個舊改項目，當事人已經轉讓房屋，交付房屋后一直未過戶，后來小區舊改，賣方以名義產權人身份跟開發商簽訂補償協議了。買方直接起訴到法院，要求過戶，而且獲得支持了。完成過戶后，買方就能夠跟開發商簽訂新的搬遷補償安置協議了。
注意事項
第一，如果是棚戶區改造項目，買方就要特別注意盡快維權。因為有可能棚戶區改造項目會同步啟動行政征收程序，一旦征收決定下發，房屋產權凍結，法院很難判令繼續履行合同，過戶的目的很難實現。
第二，如果是無證歷史遺留違法建筑房屋的話，買方不存在過戶的訴求，主要是交付房屋的訴求，但是該類交易本身合法性存疑，目前總體而言，人民法院不受理該類糾紛的訴訟案件，買方想要維權就非常被動了。所以必須做好房屋交付工作，降低風險。
第三，非商品性質房屋通常轉移登記受到限制，根據政策補繳地價轉商品性質市場紅本之前，基本無法過戶。所以確認合同效力的訴請能夠支持，辦理過戶的訴請則難以獲得支持。
【二手房買賣糾紛之二：請求承擔違約金】
裁判規則
但違約金的訴求能否得到支持，仍然需要回歸產權性質和合同效力問題。紅本房及綠本房買賣合同是有效的，但無本的歷史遺留違法建筑買賣合同無效。在合同效力能夠得到確認的基礎上，人民法院通常會根據合同約定判令違約一方承擔違約金。
注意事項
因為通常合同約定違約金較高，違約一方當事人有權向人民法院提出降低違約金的請求。
【確權糾紛之一：請求確認房改房權屬糾紛】
裁判規則
該類糾紛主要是早期國企職工住房，因為各種原因一直沒有走完房改審批程序，實際由職工居住，后來遇到開發商舊改了，職工可能會提出請求確認房屋產權歸屬的請求。根據裁判文書網公布的信息，深圳市福田區香蜜湖某小區舊改項目，就曾有190余戶業主起訴要求確權，想要確權后再跟開發商簽訂補償協議。
目前對此類糾紛，考慮到該類糾紛歷史性原因復雜，行政管理因素較多，人民法院也是不納入司法訴訟處理范圍的。
注意事項
如果當事人了解城市更新舊改流程和審批機制的話，只要開發商愿意與實際權利人簽署補償協議，城市更新局也同意辦理備案手續的情況下，根據《深圳市城市更新辦法》及其實施細則等文件規定，回遷安置房將來是按照搬遷補償協議的被搬遷人為準辦理紅本房屋的。不一定非要采用事先對原房屋司法確權的方式。
【確權糾紛之二：借名買房請求確認房屋歸屬】
裁判規則
借名買房在現實生活中畢竟常見，因為房屋面臨舊改拆遷，實際出資人一般就要求過戶，與名義房屋產權人可能就發生糾紛。只要借名人能夠有充分的證據材料證明借名買房的事實，法院通常是支持的。但是具體的裁判方式可能跟我們通常理解的不一樣。比如廣東省高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條規定，借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權利人)協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內，借名人不具有購房資格的除外。也就說在廣東范圍內，法院對借名人提出的要求名義人配合完成過戶的訴訟請求是支持，但直接要求確認房屋歸借名人所有就會被駁回。
注意事項
第一，確實由于各種原因需要借名買房的，應該做好資金流水、借名協議等證據材料保存工作。
第二，借名人要求過戶的訴求總體上會支持，但是如果借名人沒有購房資格的話，限購政策可能會影響法院的裁判，借名人只能繼續采用名義人身份簽訂搬遷補償協議，獲取舊改補償權益。
【確權糾紛之三：不服舊改項目中房屋權利人公示結果】
裁判規則
根據城市更新舊改項目流程，政府主管部門通常會有一個被搬遷房屋權利公示的環節。利害關系人對該公示結果不滿，有時會提起行政訴訟，要求確認真實權利人。我們團隊對裁判文書進行大數據分析發現，該類糾紛的處理方式跟被搬遷房屋產權性質相關。如果是歷史遺留違法建筑無本房屋，人民法院基本不會處理該糾紛，如果是紅本產權房屋，當事人可以根據其他法律關系比如說房屋買賣合同提起相應的訴訟。由于權利人公示環節并非真正的行政確權行為，所以此類糾紛提起行政訴訟的，通常會被駁回。
【舊改二手房租賃糾紛】
裁判規則
該類糾紛首先要處理的就是租賃合同的效力。如果舊改二手房本身并無產權，則該類租賃合同通常會被法院認定為無效。一旦合同被認定為無效，合同約定的違約條款就沒有用處了。
注意事項
第一，無論是出租人還是承租人，一旦租賃房屋面臨舊改拆遷時，想要維權時，首先就得認真考慮合同效力問題。合同有效和無效，維權思路上會有很大不同。比如最近新聞所說羅芳村有個租戶不肯退租還漫天要價50萬賠償，合同條款沒有約定，且合同效力本身存疑的情況下，租戶的訴求就很難獲得法院的支持。
第二，即使是無效合同，出租人要求承租人賠償實際占有適用房屋的經濟損失，通常是會得到法院支持的，一般參照合同約定的租金標準處理。
